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界面新闻编辑 | 李慎
“地王”频繁重出江湖 。
2024年四季度以来 ，各热点城市在多重政策利好下逐渐呈现“量价齐稳 ”态势 ，市场回暖带动土拍市场活跃度提升，“价高者得 ”回归进一步激发了房企拿地热情 ，“地王”纪录不断被刷新 。
据界面新闻了解 ，今年以来，北京、上海 、杭州 、成都等多个城市均拿出了压箱底地块 ，引来各大开发商激烈争夺 ，市场再现“地王潮 ”。其中，央企中海最为热衷“地王 ”项目，也是目前最大赢家 ，已高溢价拿下多幅热门地块 。
在北京 ，中海近日又拿下了新单价“地王” 。
3月18日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块迎来竞拍 ，该地块用地面积39737.8平方米 ，规划建筑面积73299.74平方米，起拍价格58.64亿元。
据了解，地块自预申请以来便受到市场广泛关注 ，共有10家房企报名竞拍 ，包括中海、保利 、金茂 、招商蛇口&华润、越秀 、首开 、建发、绿城、中建三局 、海开控股 。
现场竞价过程中，以中建壹品 、中国金茂、保利发展 、海开控股 ，以及华润置地&招商蛇口出价较为积极 ，后期中海才开始猛发力，步步紧逼，势在必得 。
经过超260轮举牌竞价后 ，中海拿下地块 ，成交总价75.02亿元，折合楼面价10.23万元/平方米 ，溢价率为27.93% ，刷新北京楼面价纪录，成为北京新单价“地王”。
这是北京住宅土地历史上第一宗楼面价超过10万元/平方米的地块 ，逼近周边在售项目的房价。
目前 ，海淀树村35号地块所在板块内，共有学府壹号院 、圆明天颂两个次新房项目 。其中 ，学府壹号院是共有产权项目 ，指导价11.2万元/平方米；圆明天颂为纯商品房项目，2021年开盘时销售均价11.5万元/平方米 ，如今二手房挂牌均价为19.97万元/平方米 。
业内人士认为 ，该地块的高溢价成交，代表了开发商对北京稀缺土地的追捧，也与近期整体楼市企稳有关系 ，说明优质市场的需求一直都在。
合硕机构首席分析师郭毅告诉界面新闻 ，土地市场热度上升，“地王”频现 ，核心在于北京楼市预期的回暖 ，近期新房成交量已经出现走热趋势，尤其是一些相对热门的板块比如海淀、昌平南 ，包括副中心等片区 ，还有房山 、顺义 、大兴西红门的不少项目成交流速都要比之前好 。
以海淀区为例，3月21日 ，由华润置地和越秀地联合开发的和樾望雲项目开盘即实现85亿元销售额；相邻的和樾玉鳴由绿城中国和越秀地产联合开发 ，项目同日开盘，实现67亿元的销售额 。两项目单日合计销售额突破152亿元 ，创下北京同期市场新高。
在此之前 ，还有3月16日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘 。根据其官微公布，项目开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元 。
郭毅表示 ，除市场回暖加持外 ，当前房企在融资成本上和获取资金的途径方面都更宽松，有了更充足的资金 ，投资诉求也会更强烈。“当然 ，房企普遍会投向一些市场需求较大、底盘扎实 、客户基数相对旺盛的板块，从全国层面来看这样的地块非常有限 ，因此以北京为代表的一线城市 ，其优质地块会获得房企积极追捧 。 ”
与此同时，在土地供应端 ，今年政府推出的地块也相对更优质 ，包括海淀北的低密地块以及海淀南部的地块，以及丰台 、朝阳等过去供应比较稀缺的片区也都拿出了新地块 ，激活了开发商投资需求 ，对房企拿地积极性起到了明显拉升作用 。
在中海拿下海淀树村“地王 ”之后，北京积极推新。
3月24日，北京规自委网站上新两宗预申请 ，分别为朝阳平房+孙河住宅商业捆绑地块和通州通力家居西地块 。
最受关注的是朝阳地块 ，属于组团地块，包括平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、03地块R2二类居住用地 、02地块A334托幼用地 ，以及孙河组团土地储备项目2902-73地块B4综合性商业金融服务业用地 ，起拍价格126亿元 。
其中，平房乡地块属于朝阳青年路板块 ，是近10年唯一新增住宅地块 ，地处朝阳东五环内，朝阳北路北侧 ，距离朝阳大悦城不到1公里 ，西侧是北京网红豪宅星河湾。
而打包的另一个地块位于孙河，属于商业金融服务业地块 ，用地面积5.87万平方米 ，建筑规模也是5.87万平方米，容积率为1。
业内戏称该地块是“肥瘦搭配”，认为对这块地有实力拿且有意愿拿的房企大概率只有中建一局 、中建三局、中海、保利 、金茂 、华润、招商蛇口 、绿城等房企 。
中海北京内部人士告诉界面新闻 ，目前没听说要拿这块地 ，“（地块）有商业 。 ”
该名人士告诉界面新闻，中海在北京已经连续7年是销冠 ，公司的战略一直是：坚持核心城市核心地段。
2024年-2025年 ，中海在北京已接连斩获多幅百亿级地块 。
去年11月，中海还以153.32亿元摘得朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店 ”组合地块 ，是2024年北京土拍市场成交总价最高的组合地块；去年12月 ，中海以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块 。今年以来，中海在北京又相继拿下丰台区西南郊冷库地块 、朱辛庄地块。
大手笔押注北京楼市 ，正是源自“销冠”的底气 。2024年 ，据克而瑞北京统计数据显示，在北京房企销售TOP30排行榜中 ，无论是权益销售金额、销售面积 ，还是流量销售金额 、销售面积，包括全口径销售金额 、销售面积，中海均位列第一 。
上述中海内部人士表示 ，在北京 ，中海其实是有两个操盘团队，中海北京公司和中海新城。这次拿到海淀树村的是中海北京公司 ，更擅长红海市场；中海新城比较擅长旧改和大规模城市开发 ，一二级联动开发，朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店 ”组合地块正是由中海新城拿得 。两个公司在北京形成良性竞争 。
3月20日 ，北京市住建委发布了中海时光之境（备案名：凤鸣苑）预售许可预告 ，宣布中海新城朝阳组合地块中的小红门地块项目即将开盘入市，拟售均价为7.9万-8.24万元/平方米之间。
不久前 ，酒仙桥地块项目案名官宣 ，为“中海·萬吉玖序 ”，项目户型面积段预计为165-360平方米 ，指导价12.5万元/平方米 。
对于项目去化 ，中海似乎并不担心 。
“北京楼市并不缺有钱人，缺高品质产品。我们很多客户都是手里非常有钱，但都没有很好的项目。有些人可能在他周边有好几套房 ，但因为隔音不好或者漏雨、住腻了等原因 ，需要换个更科技化或色彩风格更喜欢的产品，这类改善需求很大 。”中海北京内部人士表示 。
北京一名业内人士向界面新闻表示 ，中海这次拿下海淀“地王 ”后 ，市场也对其提出了更高的要求。房企需要敬畏市场，尊重客户 ，拿出对得起这个售价的产品力和品质投入 。
“中海是‘利润王’ ，做豪宅还是要有一个舍得的心态，先有舍 ，才能获得 。无论是品牌口碑还是成交表现 、价格表现 ，如果没有投入，这一切都很难实现。 ”
在此之前 ，中海的豪宅策略很受市场认可 。上海的顺昌玖里 、深圳的深湾玖序、北京的京华玖序等 ，都创造了亮眼的销售业绩 。除北京外，在上海也凭借多个豪宅项目热销以700亿元登顶上海楼市销冠。
频频以“地王”姿态重仓北京楼市的中海，2025年是否能延续2024年的战绩？业内认为 ，行业“止跌回稳 ”关键时期 ，中海能否借“地王 ”实现“强者恒强”，还要看市场对高端产品的持续消化能力 。
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