深铁年内四度“输血”万科救急，累计金额近120亿元|界面新闻 · 地产

界面新闻记者 | 王妤涵

大股东深铁再度出手支援万科 。

5月14日晚间，万科发布公告称 ，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团 ”）拟向万科提供股东借款
，借款金额为15.52亿元，用于帮助万科偿还在公开市场发行债券的本金与利息
。

根据公告 ，该笔借款期限为36个月，且允许提前还款或展期
，借款利率为年化2.34%，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR） ，还款方式为每半年还款0.5%
，最后一期还97%。

值得关注的是，这也是今年以来深铁集团第4次公开借款支援万科偿债 。

此前深铁分别于2月10日 、21日及4月29日向万科提供了28亿元
、42亿元及33亿借款用于偿还债务 ，累计金额达到118.52亿元
，足以见得当前深圳国资方面对万科的托底决心。

截至目前
，深铁集团持有万科27.18%股权，为其第一大股东 ，也是万科在《深圳证券交易所股票上市规则》下的关联法人
。

积极偿债

从债务角度来看
，2025年是万科的还债大年，当前阶段的资金压力很大。

根据万科年报 ，2024年公司录得净亏损494.8亿元，营收同比下滑26.3%至3431.8亿元
，主要因开发业务毛利率下降、资产减值计提及非主业投资亏损 。

截至2024年底，万科短期有息负债达1582.8亿元 ，而货币资金仅881.6亿元
，现金短债比低至0.56，流动性压力显著
。并且 ，净负债率达到80.6%
，较去年初增长25.9pct，剔除预收房款的资产负债率为68.5% ，较去年初增长3pct。

不过
，万科也在一直积极偿债，尤其是大股东深铁集团 ，通过大宗交易 、REITs认购、股东借款等多种方式力挺万科
，在其帮助下，目前万科的公开债务均已如期兑付 。

境内债方面 ，今年一季度，万科共完成了五笔公开债的如期兑付
，本金规模合计达到98.9亿元
。

其中包括1月27日到期的境内中期票据“22万科MTN001 ”
、2月16日到期的“22万科MTN002”、2月25日到期的“22万科MTN003
” 、3月4日到期的“22万科01”和3月17日到期的“20万科02 ”。

5月15日，万科再发布公告称 ，“20万科04
”将于5月19日付息
，债权登记日为5月16日，利率为3.45% 。Wind数据显示 ，“20万科04”起息日为2020年5月19日
，发行总额为15.0亿元，债券期限为7.0年 ，最新债项评级为AAA
。

境外债方面
，万科在5月12日刚刚偿还了一笔到期美元债，涉及本金余额4.23亿美元 ，票面年利率3.15%。

不过
，债务压力仍未根本性解除 。

Wind数据显示，截至目前 ，万科境内债务共有388.51亿，其中一年以内到期的境内债务约278.57亿元
，占比达到71.8%，未来12个月的兑付高峰在今年7月份 ，共有62.63亿元
。

深铁的资金驰援虽为万科争取了时间窗口
，延缓了危机，但剩余债务仍需依赖自身的销售回款及新增融资。

改善经营

根据一季度报数据 ，今年1-3月
，万科实现营业收入379.9亿元，同比下降38.3% 。其中 ，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元
，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。

受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响 ，归属于上市公司股东的净亏损为62.5亿元；整体毛利率为6.1%
，同比下降 4.7%
。

销售方面，一季度实现合同销售面积254万平方米 ，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%
，销售回款率超过100%。

其中，万科多个旗下项目取得良好销售表现 ，理想花地项目成为广州主城区销售套数
、销售金额双项第一
，上海、杭州 、天津等多地项目去化率超80% 。

在开发业务收缩的同时，万科的“第二曲线 ”开始显效
。

报告期内 ，租赁住宅业务（含非并表项目
，即泊寓业务）实现营业收入8.84亿元，同比增长6%。一季度 ，泊寓新拓展房源5213间
，新开业4001间 。

万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%，在业内率先推出弹性定价体系服务模式；存量改造的深圳iN城市广场于季报发布同日开业 ，实现97%出租率；物流业务出租率行业领先
，冷链营收双位数增长
。

不过，租赁住宅
、物业、物流等业务的收入虽同比增长 ，但规模仍难以对冲开发业务下滑。

截至报告期末，万科持有的货币资金为755.0亿元；有息负债合计3658.7亿元
，资产负债率仍维持在73.5% 。

期内，万科合并报表范围内共新增融资和再融资139亿元 ，新增融资综合成本3.39%
，较2024年一季度下降21个基点；实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公 、商业
、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔 ，合计40.9亿
。

进入深铁主导时代

一季度
，在业绩之外，更引发外界关注的是万科高层所发生的一系列变动：深铁集团董事长辛杰接替郁亮担任董事会主席 、原CEO祝九胜因身体原因离职
、10名深圳国资体系人员加入万科核心管理层。

系列变化的背后是深圳国资方面对万科控制权的全面接管 ，而随着深铁系高管的入驻
，万科的 “职业经理人文化
” 也在发生深刻变革 。

以郁亮为代表的老管理层，曾以 “活下去” 的危机意识和市场化决策著称 ，但在深铁入主后
，这种风格逐渐让位于国资体系的稳健逻辑
。

并且，在深铁主导时代 ，深铁与万科的发展也更加融合化。

4月28日，深铁置业万科旗下长租公寓品牌泊寓
，签署了深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化在住房租赁领域的融合发展 。

根据协议 ，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势
，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

深铁置业是深铁集团旗下负责站城开发板块的全资子公司 ，以“轨道+物业 ”闻名
，目前总开发规模达1819万平方米，在建体量1104万平方米
。

业内人士表示 ，此次合作是双方融合发展的最新尝试
，既有助于深铁资产的良性循环，也能推动万科长租公寓业务的发展。